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トラブルQ&A  
1.賃貸トラブル
 
  家賃滞納の防止と回収
 
  1.良質入居者の選定
 
  A:信頼関係
    入居者同士が平穏で安心できる日常生活
    家賃滞納の無い信頼感の維持
    ◎悪質入居者の居住により善良な入居者が退室する例が多い
     
  B:良質入居者選定のポイント
    ・  職業(定職又は通学)が明確である
    ・  勤務先信用、業種、勤続年数等
    ・  以前の居住場所がはっきりしており相当期間居住
    ・  住民票、印鑑証明書を提出できる
    ・  家族関係がはっきりしている
    ・  誠意のある人物である。支払い能力に不安が無い
    ・  賃料が年収の30%以下が目安
    ・  連帯保証人を容易につけられる
    ・  親族3親等以内が望ましいが、やむを得ず親族以外の場合は社会的地位があり、支払い能力が充分ある方。 職場の同僚、上司、友人は避けたい
    ・  その他暴力団、右翼、反社会的団体の関係者で無いこと
    ・  水商売(特にクラブ、バー、キャバレーのホステス等)風俗店の従業員及び関係者で無いこと
 
  2.万一、家賃滞納が発生したら
 
  A:初期滞納(1ヶ月目)
    先ず電話。状況を見て督促状(普通郵便又は書面をポストイン)
 
  B:2ヶ月滞納
 
・ 
上記(A)のほか訪問、誓約書による支払いの約束(一括、分割)
 
・ 
保証人に連絡し協力要請
 
  C:3ヶ月滞納
 
・ 
解約予告状ポストイン  相当の猶予期間を与えて期限を定める
 
・ 
内容証明郵便発信(7〜10日)
 
・ 
合意解約(賃貸借契約解除並びに建物明渡し契約書)
     
      不履行の場合は「即時契約解除」を明記
      「支払いの意志なきものとみなし」
      「信頼関係毀損」等々
 
・ 
合意解約(賃貸借契約解除並びに建物明渡し契約書)
      解約日の明示、以後占有権限の無いことを確認
      明渡し期限の明示
      滞納家賃残高の確認及び支払い期限明示
      現状回復義務及び敷金精算方法明示
      残置物の所有権放棄及び処分の委任、費用負担等
       
  D:その他慢性的遅延者の場合
    面談、手紙等により誠意ある支払いを要求(信頼関係毀損により契約継続できない旨を警告)
       
  E:退室明渡し時の留意点
    ・  殷損個所の撮影(入居前と明渡し時の比較)
    ・  自己負担分の修繕個所確認及び費用見積もり
    ・  鍵の返却及び鍵交換(即時)
    ・  公共料金ストップ及び名義変更
    ・  移転先住所の確認
    ・  滞納残高確認、未精算残高の処理方法確認
 
  3.現状の問題点
 
  賃貸住宅経営には、入居者とのトラブルはつきものですが、その中で一番 多いのが家賃滞納です。悪質な入居者は督促してもなかなか支払いをして きません。最終的に裁判や調停をしても滞納家賃は回収できず部屋の明渡 しで決着つく場合がわりと多い事が現状です。これは、滞納家賃請求金額 に対して弁護士費用と時間が割とかかってしまうので、ある程度のところ で家主が妥協してしまうからです。

平成16年3月31日からスタートした小額訴訟(60万円以下の支払いの 請求を目的とする訴え)の制度を利用すれば簡易裁判所で個人で申し立て ができますが、明渡しの判決を求めることは出来ません。
 
  4.Q&A
    Q: 賃借人が、海外出張に出たまま3ヶ月間家賃が滞納になっています。
    A: 一般的に3ヶ月の家賃が滞納されている場合は債務不履行及び信頼関係の殷損により契約を解除することができますが、その為には解除通知(○月○日迄に支払いの無い時は契約を解除する) が本人に届く必要があります。
この場合の本人は海外出張に出ている為、通知が本人に届かない可能性 がありますので、国内に連帯保証人がいるのであれば、連帯保証人に家 賃の請求をするほうが現実的です。
 
  5.契約更新後の保証人の責任
 
  期間の定めのある建物賃貸借契約において、賃借人の為に保証人が賃貸人と間で保証契約を締結した場合には、保証人が辞退の趣旨をうかがわせる ような特段の事情が無い限り、更新後の賃貸借人から生ずる賃借人の債務についても保証の責めを免れない。
 
  6.チェックリスト
    □ 賃貸借契約書はありますか?
    □ 連帯保証人の印鑑証明書はありますか?
    □ 賃貸借契約書の特約条項の内容を把握していますか?
    □ 賃借人の職業、家族関係を知っていますか?
    □ 賃借人の支払い能力はありますか?
    □ 賃借人が1回でも滞納したことがありますか?
    □ 他の居住者とトラブルがありませんか?
   

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