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8.借地問題
 
  【貸地コンサルティング権利調整例】
 
     貸地を保有する地主さんの大半は、その収益性の低さ(地代が低額)と、相続税の負担の大きさに悩まされています。この土地を将来の相続に備えて条件整備する、あるいは収益性の高い資産として有効活用する必要があります。
 しかし、万一、相続が発生し土地を物納する場合は国が要求する厳密な測量が必要となり、更に貸地となると借地権者の捺印が必要となるなど、多くの書面が必要です。生前からの準備や、それにかかる費用を早めに検討されることをお勧めします。
 
借地権の買い取り
 
低地権の分離
 
同時売却
 
等価交換
 
    その他、第三者(優良な底地買い取り業者)に底地を処分し、現金化する方法
      →複雑な権利問題など、未解決のまま早期に換金化し金融資産運用に重点を置く方法
 (事業用資産の買い換え特例の適用も可能です)
 
      物納のためには、地代が高いに越したことがありません。相場で物納が可能ということになっていますが、相場の立証が難しいのが実状です。地代が次の水準に満たない場合、値上げを心がけることが必要です。
 
  【貸宅地所有者のための生前対策〔相続対策〕チェックリスト】
  □  定測量の実施を行っているか
      物納に適する確定測量とは次の通りです。 境界標の設置及び写真
分筆登記、実測面積と分筆後の登記面積との一致
地積測量図
官民査定証明書(私道の場合は不要です)
隣接地所有者の境界確認書
借地人さんの賃借地の境界確認書
建物配置図(建物図面があるものは不要です)
※生前の確定測は税額圧縮につながります。
  □  物納のための基準となる地代の確保はなされているか
      物納のためには、地代が高いに越したことがありません。相場で物納が可能ということになっていますが、相場の立証が難しいのが実状です。地代が次の水準に満たない場合、値上げを心がけることが必要です。
  □  土地賃貸借契約書の条項チェック
      借地人に有利な条項または特約はできるだけ除いたほうが得策です。 今回の意向調査では、契約書の整備を借地人にご説明、改定をしたいと考えております。
  □  違法建築の不許可
      新たに借地人に建替えが発生する場合、原則違法建築をさせないよう建築確認の写しをもらったほうが得策です。最近の傾向として、違法建築した底地の物納ができなくなるケースが出てきております
  □  物納用地の選別
      駐車場やアパートより、なるべく賃宅地等の収益性が低い土地を優先的に物納条件整備を勧めていくことが必要です。
  □  建築確認が下りない土地の整備
      道路整備などが可能であれば整備し、それが不可能な場合は、処分などの問題解決が必要です。再建築不可能な場合、売却予想価額は20〜40%前後でありながら、相続評価額はそれに比べ非常に高いばかりか、物納も認められません。
  □  借地人個別の意向把握
      底地購入、交換、借地権売却の意向の確認、数字の目安、物納
  □  家族構成、勤務先、年収、ご近所のお付き合い、性格の把握
      なお、上記は、賃宅地整理の意向の有無に拘わらず、貸宅地の中の処分性ということで、確認できるに越したことがありません。将来の遺産分割や物納選定において、容易な判断が可能です。
 
   

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