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6.空室対策(空室問題)
 
  テナントの募集方法は事業成功のための重要なポイントとなります。情報を統一集約し、より効率的、経済的な募集計画をご提案致します。
 
  【不動産業者への委託方法】
 
 
1.
一般媒介………………
    複数の不動産業者へ依頼する方法
 
 
2.
専任媒介………………
    信頼できる、一社に依頼する方法(自己で入居者を見つけた場合は手数料の支払義務はない)
 
 
3.
専属専任媒介…………
    信頼できる、一社に依頼する方法(自己で入居者を見つけた場合でも手数料の支払義務あり)
 
 
4.
代理……………………
      本人に成り代わり、契約業務まで委託する方法
 
 
5.
サブリース……………
      業者に一括して賃貸する方法(業者は独自に入居者を募集)
 
 
6.
貸主自身の直接募集…
    ・  『らんどろ一ど』を活用した募集方法 → 詳しくはこちら
 
  【不動産業者のテナント募集方法】
 
 
1.
インターネットによる募集(レインズなど)
 
2.
チラシ広告(折り込みチラシ・ポストイン・毎速などの活用)
 
3.
建物募集看板の設置
 
4.
週間住宅情報など賃貸雑誌掲載
 
5.
ファックスニュース
 
6.
.提携不動産仲介業者への告知
 
7.
現場内覧会の実施
 
  【新築物件の一般的募集時期と入居者選定】
 
  計画時     /  賃料調査と募集計画の作成・事業収支計画書の確認
  建物上着工後 /  募集計画の確認(賃料の再調査・パンフレットの作成開始)
  完成6ケ月前 /  各管理・仲介会社調査・選定・ヒアリング
  完成5ケ月前 /  各管理・仲介会社決定→募集計画の指示
  完成4ケ月前 /  募集開始
  入居者応募時 /  適時入居審査(申込書の事前審査)
  審査合格時 /  手付金受領
  入居前 /  賃賃借契約書説明及び締結・敷金・礼金・前家賃の徴収
  入居時 /  設備の取り扱い説明・各種注意事項の説明・現況の確認
  入居後 /  管理開始
 
  【注意事項】
     
 
建物管理規約・設備使用規則などの作成も必要となります
 
管理会社決定前に信用調査等が必要です。
 
法人テナントの場合も賃貸規模によっては信用調査等が必要です。
 
連帯保証人には確約書に印鑑証明付きの実印を求めます。
 
連帯保証人には配達証明付きの契約書の写し、確約書の写しなどを送付するのが望ましい
 
募集計画・募集費用については当協会・相談指導部までお問合せ下さい。
 
  空室のない賃貸経営ノウハウ
 
  【入居者が望む最新賃貸住宅事情(マンションの場合)】
 
  入居者が望む最新賃貸住宅事情(マンションの場合)
    これからの賃貸経営は、ただ箱を提供するだけでは競争に勝てない時代になってきました
  大家業から不動産賃貸サービス業としての脱皮が賃貸経営成功のカギとなります。ここでは、入居者が望む賃貸住宅の付加価値をご紹介致します。
   
    当協会 には優秀な建築コンサルタントが多数登録しております。お気軽にお問合せ下さい。
   
  エントランス
    賃貸マンションの顔となる建物の重要な部分です。ゆとりを持った作りが望ましい。オートロック・宅配ボックスなどの付加価値は近隣競合物件に対抗するために必要。最近の入居者は外装デザインも賃貸マンション選定の大きなポイントとします。見えるところはタイル張りなどが望ましく、モニュメント、門柱、緑の配置など差別化を図ったゆとりのある空間が求められます。
     
  エレベーター
    機能的に優れたエレベーター(EV)が出てきております。エントランスのEVホールは広めでデザイン的にも工夫が必要と思われます。
     
  空調設備
    各部屋にエアコン1台を設置することが望ましい。換気口も各部屋に必須。
     
  バス
    追い炊き機能付浴槽が必須条件となります。付加価値として乾燥機能があればベストです。
     
  キッチン
    分譲マンション型のシステムキッチンが望ましい。冷蔵庫置場に配慮が必要。
     
  収納
    クローゼットや押し入れ、物入など作り付けの収納が多めで、床面と段差なしが望ましい。
     
  壁・床の素材
    ホルムアルデヒド対策のなされた健康材質を使用するのが望ましい。
     
  駐車場
    立地条件として必要不可欠、基本計画の段階で充分な配慮が必要です。
     
  自転車置場
    ファミリータイフの場合、1戸当たり最低2台必要と推定されます、行政上の最低必要台
   数ではなく、実質的必要台数の確保が大切です。
     
  その他・付加価値キーワード
    BSアンテナ・フローリング・ホームセキュリティー(防犯センサー)・トランクルーム
   専用庭・アルコープ・テレビモニター付インターホン・バリヤフリー(高齢者対応)
   ウォークインクローゼット・脱臭機能付ウォッシュレット・室内洗濯機置場
   サンルーフ・メゾネット・ルーフパルコニー・床下収納・床暖房システム
   ワイドシステムキッチン・インターネット対応(マルチメディア)・ガーデンホール
   モニュメント・TES浴室換気乾燥システム・天井ビルトインエアコン・清水機
   カードキーシステムなど
   
付加価値はあくまでも近隣物件との競争力を付けるためのもので、大きく直接賃料には反映されません、コストバランスの取れた設備投資が重要です。
   
近隣競合は、分譲マンションも意識しなければなりません、将来万一、区分所有で現金化(処分)する時にも価値のある物にする必要があります。
 
  【空室問題チェックリスト】
 
    □  不動産業者は熱心に募集していますか?
    □  賃料設定は適性ですか?
    □  敷金・礼金の設定は適性ですか?
    □  入居条件が厳しくないですか?
    □  室内のリフォーム・クリーニングはなされていますか?
    □  間取り・設備は入居者のニーズに合っていますか?
    □  建物の外観・共用部分は整備されていますか?
 
   

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