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5.有効活用
 
  土地の有効活用使用例
   
  土地の有効活用を立案する時の重要なポイントは、立地条件・立地特性の判断と規模や地形による企画判断です。
一度建ててしまうと失敗したでは済まされません。
将来を見据えリスクマネジメントを良く理解した有効活用が必要です。
主な有効活用項目は下記の通りです。ご質問は当協会まで。
 
 
1.
賃貸マンション、アパート
      一戸建、木造アパート
ワンルームマンション、ファミリーマンション(小型〜大型高級マンションまで)
社宅、学生、家庭菜園付、ペット、音楽家、外国人向マンション(付加価値マンション)
公的助成マンション(都民住宅・区民住宅・特優賃・民賃・公団・公社等)
 
 
2.
賃貸ビル
      オフイスビル・ソシアルビル
学校(専門学校)・ホテル・専門ビル(弁護士ピル・医療ピル)・総合施設
立体駐車場
 
 
3.
ロードサイド型
      ファミリーレストラン・スーパー・ディスカウント店舗
ガソリンスタンド・ショールーム・遊技場(ゴルフ練習場・ゲームセンター・オートテニス)
アミューズメント施設・パワーセンター・住宅展示場・倉庫系店舗
 
 
4.
郊外型施設型
      病院・有料老人ホーム・ケアハウス・特別養護老人福祉施設・障害者施設
幼稚園・学校施設・ホール・リハビリセンター・行政系施設
 
 
5.
プロジェクト型
      都心型再開発・ミニ開発・郊外造成開発・定期借地権事業・総合等価交換事業
 
  【有効活用チェックリスト】
     
    計画時
    □  全体のスケジュールに余裕はあるか(計画立案〜入居まで)
    □  賃料調査、将来性、近隣競合物件リサーチ
    □  賃料設定は固く見ているか(価格の違い)
    □  金利設定は長期的視野でみているか(金融機関の選定から固定・変動金利選別)
    □  プランは入居者のニーズを捉えているか
    □  建設会社選定に不安はないか
(財務内容、担当者、社風、姿勢、信頼関係、誰の紹介か)
    □  見積りはきちんと見ているか(特命工事と競争入札、追加工事、内容)
    □  全体の資産対策となっているか(相続対策を視野に入れた計画を)
    □  仲介、管理会社選定に不安はないか(財務内容、姿勢、施行会社と管理会社の関係)
 
    建設中
    □  施工関係者への心遣いは?
    □  入居者募集計画の確認は?
    □  地鎮祭・上棟式・竣工式の心得を押さえているか?
 
  【有効活用のための必要項目】
     
    計画時マーケティング(市場、立地特性のリサーチ) □ テナントタイプ別需要動向のリサーチ
    □  賃料調査、将来性、近隣競合物件リサーチ
    □  家賃保証の調査、空室率の調査及び入居募集方法の調査
 
    プランニング
    □  企画内容の検証(基本設計)
    □  付加価値・テナントニーズの企画への反映
    □  基本的コスト削減のネゴシエーション
 
    全体スケジュールの管理(プロジェクトチーム管理)
    □  事業主(自己)のスケジュール管理
    □  行政上のスケジュール管理(公的助成・補助制度の場合)
    □  設計事務所・建設会社のスケジュール管理(基本設計・本設計・合見積り・競合調整)
    □  権利調整のスケジュール管理(明渡し・隣地境界問題などがある場合)
    □  金融機関のスケジュール管理(有利な資金調達先選定)
    □  入居者募集スケジュール管理(賃料設定と募集方法)
 
    各種契約業務のチェック
    □  設計契約・工事契約(請負工事、解体工事、追加工事)
    □  金銭消費貸借契約(銀行、公庫等)
    □  仲介、管理契約(サブリース・専任媒介などのチェック)
    □  権利調整上の契約(明渡し合意書・隣地境界確認書など)
    □  測量・地質調査・電波障害調査・近隣家屋調査設計事務所・建設会社・管理会社・仲介会社
 
    見積チェック
    □  建築工事、設備工事等適正価格の査定・VE・追加工事項目の確認
 
    施行現場のチェック
    □  現場チェック(差し入れ・手抜き、ミスなどの発見・現場とのコミュニケーション)
 
    近隣対策
    □  設計、施工業者が円滑に工事ができるよう近隣情報の開示・調整協力業務
 
    総合事業収支マネジメント
    □  総合資産対策(相続税シミュレーション―調査・分析・診断)
    □  長期収支シミュレーション(自前のシミュレーション)
    □  支出項目の整理(建築費以外にかかる費用)
    □  金融機関との折衝(審査、申込み、実行、返済)
 
    各種税務の確認(税理士と連携)
    □  固定資産税、都市計画税・譲渡所得税・不動産取得税・登録免許税・消費税
    □  所得税・相続税・贈与税各種控除、経費の計上方法など(償却方法等)
 
   

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