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2.土地に関する税務
 
  【土地建物関係の税金】
 
 
国税税法
□法人税…………………………法人税法
□所得税…………………………所得税法
□相続税…………………………相続税法
□贈与税…………………………贈与税法
□登録免許税……………………登録免許税法
□印紙税…………………………印紙税法
□消費税…………………………消費税法
□地価税…………………………地価税法
地方税 □道府県税・不動産取得税……地方税法
□固定資産税……………………地方税法
□特別土地保有税………………地方税法
□市町村税・都市計画税………地方税法
□宅地開発税……………………地方税法
 
  【不動産譲渡所得税(個人)不動産を売却した時の税金】
 
  課税価格:
    譲渡価格−取得費−譲渡費用−各種特別控除×税率
 
  課税区分:
    (2)所有期間5年超の不動産/長期譲渡所得
      ※所有期間は譲渡した年の1月1日現在の所有期間
 
  取得費:
    (1)取得に要した費用+設備費・改良費等−減価償却費相当額
    (2)譲渡価格の5%相当額((1)(2)のどちらかを選択)
 
  経費:
    仲介手数料、契約印紙代、登記費用、測量・解体費用、立退き費用等
 
  納税方法:
    分離課税により申告(譲渡の翌年に確定申告)
 
  税率:
    (1)長期譲渡所得
      →課税価格20%(所得税15%・住民税5%)
 
  特別控除や特例:
    (1)長期譲渡所得の100万円控除
      廃止(平成16年1月1日以降に行う土地建物等の譲渡について適用)
    (2)居住用財産の3000万円控除
    (3)道路拡張等の5000万円控除
    (4)特定区画整理事業等の2000万円控除
    (5)定住宅造成事業等の1500万円控除
    (6)所有期間10年超の居住用不動産の軽減税率
    (7)国・地方公共団体等への譲渡に関する軽減税率
    (8)居住用財産の買換え特例
    (9)事業用財産の買換え特例
    (10)等価交換による課税の繰延べ
 
  【居住用資産の買い替え】
 
  (1) 譲渡した資産の譲渡価格が買い換えた資産の取得価格を下回る場合には、その譲渡がなっかたものとして税金はかかりません。
  (2) 譲渡した資産の譲渡価格が買い換えた資産の取得価格を上回る場合には、売却代金のうち購入代金に充てた部分については譲渡が無かったものとして税金はかかりませんが購入代金を上回る部分(売却代金が残った部分)については譲渡があったものとして課税されます。
 
  計算方法
    イ. 譲渡資産の売却代金−買い換え資産の購入代金=収入金額
    ロ. (譲渡資産の取得費−譲渡費用)×イの収入金額/譲渡資産の売却代金 =取得費及び譲渡費用
    ハ. イ-ロ=課税長期譲渡所得金額
 
  要件:
    譲渡資産
 
 

(1)

その譲渡した年の1月1日における所有期間が10年を越えていること
  (2) 現に自分が住んでいる住宅で、居住期間が10年以上であるもの
  (3) 譲渡価格が2億円以下であること
  (4) 住宅の敷地の譲渡価格が適正なものであること
 
  【買い替え資産】
 
  (1) 平成7年1月1日から譲渡資産を譲渡した年の12月31目までの間に居住用の住宅やその敷地を取得すること
  (2) 譲渡資産を譲渡した年の翌年12月31目までの間に取得した住宅を居住の用の供すること、または供する見込みであること
  (3) 取得する住宅は、床面積が50m2以上240m2以下であること
  (4) 取得する敷地は、その面積が500m2以下であること
    住宅の敷地の取得価格が適正なものであること
   
【居住用財産の3000万円特別控除(用件を満たした自宅の買換えの特例)】
 
  適用要件:
    (1) 所有者自らが居住している住宅及びその敷地を譲渡した場合
    (2) 居住しなくなった日から3年後の12月末迄に住宅及びその敷地を譲渡した場合
    (3) 住宅を解体し譲渡する場合は取り壊し日から1年以内に売買契約を締結し、かつ上記(2)を満たし、建物取り壊し後に貸付の用に供していない場合
      ※災害等により住宅が滅失した場合を除く
 
  除外要件:
    (1) 前年又は前々年に3000万円控除を適用した場合(3年に1回利用可)
    (2) 買換え特例・収用控除等の他の特例を選択する場合
    (3) その住宅の買主が親族や特殊関係人に譲渡した場合
    (4) 本特例を受ける事を目的に入居したと認められる場合
 
  所有区分:
    短期・長期に関らず適用可能
    ※所有期間10年超の場合は軽減税率の適用が出来る
 
  控除手続き:
    譲渡の確定申告書に「措置法35条」と記載し下記の添付書類を提出する
 
    (1) 譲渡財産上の住民票の除票(譲渡の日から2ケ月経過後)
    (2) 譲渡所得計算明細書・譲渡のおたずね  
 
  【不動産取得税・不動産を取得した時の税金】
 
  課税対象:
    (1) 相続以外の原因により所有権を取得した不動産(土地・建物)
    (2) 増改築等により価格が増加した建物等
 
  課税標準:
    固定資産税評価額
 
  税率:
    3%
 
  【土地や建物を取得した時に、その不動産の所在する都道府県がかする税金】
 
  (平成15年4月1日から平成18年3月31日まで)
  ●住宅・住宅用土地についての軽減
  →税率及び税額の軽減
    (1) H10年6月30日迄に取得した住宅及びその敷地は税率を3%に軽減する。
    (2) 上記以後H13年6月30日迄に取得した住宅は税率を3%に軽減する。
    (3) 上記以後H13年6月30日迄に取得した一定の住宅地は税額の1/4を軽減する
   
  →新築住宅
    要件/ 40m2以上200m2以下(1m2当りの評価額176000円以下)
    軽減額/ 1200万円(評価額から控除して税額を算出する)
 
  →中古住宅
    要件/
    (1) 40m2以上200m2以下(1m2当りの評価額176000円以下)
    (2) 取得の日前15年以内(堅固な建物は20年)に新築された住宅である事
       
    軽減額/
    (1) S51/3/31以前の新築住宅 230万円
    (2) S51/4/1〜S56/6/30の新築住宅 350万円
    (3) S56/7/1〜S60/6/30の新築住宅 420万円
    (4) S60/7/1〜H1/3/31の新築住宅 450万円
    (5) )H1/4/1〜H9/3/31の新築住宅 1000万円
    (6) H9/4/1以降の新築住宅 1200万円
      ※上記金額を評価額から控除して税額を算出する
       
  →住宅用地
    要件/ 新築住宅又は中古住宅の要件を満たす敷地
    軽減額/
    (1) 45,000円
    (2) 土地評価額のm2単価×床面積の2倍(200m2迄)×3/100
      ※上記金額の何れか高い方を税額から控除する
 
  【住宅取得資金贈与について】
 
  適用要件:
    (1) 居住用住宅家屋の取得又は新築の為、両親又は祖父母からの金銭贈与である事
    (2) 受贈者の所得が1,200万円(給与所得者の場合は年収1,430万円)以下である事
    (3) 贈与前5年以内に本人又は配偶者が住宅用家屋を所有していない事
    (4) 過去に本特例の適用を受ていない事
 
  除外要因:
  (1) 贈与の同年に親の相続が発生するとこの特例は受けられません。
 
  税率:
 
贈与額 通常の贈与税(1) 特例による贈与税(2) 軽減額(1)−(2)
300万円 30.5万円 0万円 30.5万円
500万円 84.5万円 20万円 64.5万円
600万円 119万円 30万円 89万円
700万円 156万円 40万円 116万円
800万円 196万円 50万円 146万円
900万円 238万円 60万円 178万円
1,000万円 283万円 70万円 213万円
1,500万円 530万円 212万円 318万円
2,000万円 802万円 436万円 366万円
 
  対象家屋:
    (1) 新築又は未使用の住宅。
    (2) 築後20年以内の耐火建築物(鉄筋コンクリート造等)
    (3) 築後15年以内の木造住宅等
    (4) 店舗併用住宅の場合は、居住用部分が床面積の1/2以上
    (5) 床面積が50m2以上240m2以下であること
    (6) 居住用の住宅であること。別荘は含まない
    (7) 受贈年の翌年3月15日迄に取得又は新築し、実際に居住すること
 
  手続き:
    受贈年の翌年に確定申告時期に下記の添付資料を提出する。
    (1) 住宅取得資金贈与計算明細書
    (2) 所得証明書類
    (3) 5年間住宅所有をしていないという証明書
    (4) 戸籍抄本(謄本)
    (5) 住宅登記簿抄本(謄本)
    (6) 住民票の写し
 
  備考:
    本特例の翌年以降4年間に新たな贈与を受けた場合は、贈与税が高くなります。
    これは本特例が贈与税基礎控除を5年分前倒ししたものと考える為である。
    本特例は「五分五乗方式」による計算方式
      基礎控除額5年分/60万円×5年=300万円が無税になるしくみです。
 
  【登録免許税・不動産を取得した時の税金 】
 
  課税対象:
    下記の不動産登記申請を行なう際に課税される
 
  納税方法:
    登記申請時に法務局に現金で納税(納税しないと登記出来ない)
 
  課税価格:
    固定資産税評価額(抵当権設定登記は設定金額)
       
  税率:
    下記参照
 
  登記の種類:
    (1) 所有権保存登記税率:6/1000
    (2) 所有権移転登記(相続登記)税率:6/1000
    (3) 所有権移転登記(遺贈・贈与等)税率:25/1000
    (4) 所有権移転登記(売買・交換等)税率:50/1000
    (5) 抵当権設定登記税率:4/1000
    (6) 所有権移転(請求権)仮登記税率:6/1000
 
  <特例>
  1. 土地取り引きの課税価格の軽減
  →平成12年3月31日迄は、課税価格を固定資産税評価額の40%とする。
     
  2. 住宅専用家屋の軽減税率
  →適用要件:
    (1) 個人が平成11年3月31日迄に新築又は取得した家屋である事
    (2) 新築又は取得後1年以内にその登記を受けるものである事
    (3) 自己の専用住宅である事
   
  →新築住宅:
    要件/登記簿の専用床面積が50m2以上240m2以下である事
       
  →中古住宅:
    要件/※新築住宅の要件を満たした上で下記の要件が必要
    (1) 建築後15年以内の家屋(堅固建物は20年)である事
    (2) 建築後住宅として使用されていた家屋である事
       
→軽減税率:
→軽減税率: 登記の内容 本則税率 H11年3月31日迄に
取得・新築した家屋
所有権保存登記
所有権移転登記
抵当権設定登記
6/1000
50/1000
4/1000
1.5/1000
 3/1000
1/1000
   

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