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トラブルQ&A  
1.賃貸トラブル
 
  敷金トラブル(原状回復)
 
  原状回復の法的問題点 賃貸借終了時の賃借人の原状回復義務について
   
  【原状回復とは何か】
 
  賃貸借が終了した際の原状回復と一般に呼ばれているものの中には、次のとおり法的に見て3種類の 異なった性質のものがあります。この3種類の原状回復はそれぞれ適用範囲や法的効果が異なってお りますので相互の違いをきちんと把握しておく必要があります。
   
 
1.
賃借人が自分で付属させたものを収去する事(民法616・3・598)
 
2.
善管注意義務(民法400)違反に基づく損害賠償義務
 
3.
修繕義務特約に基づく修繕義務の履行
 
  【敷金の一定額、一定割合の控除いわゆる敷き引き方式について】
 
  判例は、敷金返還特約において、契約終了時に賃借人が通常の建物使用によって生ずる損耗、汚 損の修繕費用を、敷金から控除される額によって補償する事を予定する事は有効であるとしています (大阪高利平6.12.13)。
従って、この敷き引きの特約をすれば、賃借人に積極的に修繕義務を課する特約を結ばなくても、 通常使用によって発生させた損傷の修繕費に相当する一定額を敷金返還金から控除する事ができます。
   
  【自然損耗と通常の使用】
 
  借主は、室内を管理者としての注意義務をもって使用する義務を負います。つまり自分のもの以上 に大切に使用しなければならないという事です。借主が注意義務を尽くして使用しても結果的に自然 に変色したり劣化したものは、『通常の使用』による自然損耗となります。

この「通常の使用」という言葉は非常に抽象的で、解釈には大きな幅があります。室内での喫煙が通 常の使用にあたるか否かは、議論が二分する問題です。又、中華料理やニンニクを多用する料理が好 きな人が、台所でそれらの調理をするのは通常の使用という事になります。

ところがその通常の使用をした後の家主の負担が大変な額になる場合が出てきます。中華料理の結 果、室内が全部油でべっとりと汚れて、内装を全て張り替える必要がでてきます。

調理の種類によってはきついにおいがしみついてとれない場合があります。この場合も室内内装を 全て張り替えなくてはなりません。

このように社会通念上では「通常の使用」にあたる場合でも、大家さんの負担に大きな開きがでてき てしまいます。

通説、判例では「自然損耗は家賃に含まれる」という事になっています。ところが油料理ばかりやる 人が半年入居した後、急速転勤で解約する事になった場合を想定すると、新品のクロス等をわずか半 年で全面張り替えをする必要が発生します。

これらを考えると、通常の使用であっても、その結果発生する修理費用が過大になるようなケース については、予め契約書でうたっておく必要があります。

油汚れ、臭気、ヤニ等については、契約時に放り決めが必要かと思われます。

次に、「自然損耗は家賃に含まれる」という原則に対しては、入居をしていた期間との関係が説明で きません。畳等人が直接触れる部分は一度他人が使用すると商品価値がなくなってしまいます。4年 とか6年間使用していただければ「自然損耗は家賃に含まれる」で良いと思いますが、2年未満の退出 等に対しては、「敷金の一部を償却する」とか、「借主負担で畳を張り替える」等の特約で対処しておか ないと、投下資本を回収できないという事態が発生してしまう事になります。

ちなみにアメリカの賃貸借契約も自然損耗は家賃に含まれますが、2年契約の場合、中途解約はで きません。このへんでバランスが保たれています。
   
  【原状回復とリフォームの違い】
 
  退去後の室内内装工事は、「原状回復義務としての工事(修繕)」と「再商品化としての投資という性 格のリフォーム工事」の2つの工事が同時に施工されています。

「原状回復」は借主の善管注意義務違反に基づく損害賠償のようなもので、対して「リフォーム」は大 家さんが行う商品価値を上げるためのものです。この二つが、これまで別なものと認識されておらず、 トラブルの原因となるケースが多いのです。

原則的には、原状回復とリフォームを分けて考える事、「自然損耗は家主負担」、「原状回復は善管注 意義務違反に基づく損害賠償のようなもの」であるという事を再認識してください。
   
  【敷金トラブル(原状回復)チェックリスト】
 
    □  賃貸借契約書はありますか?  
    □  賃貸契約書に敷金の扱い・原状回復の範囲を明記していますか?
    □  入居者との関係は円満ですか?
    □  入居者の入居期間は何年ですか?
    □  入居者の契約連反事項はありますか?(ペット・勝手な内装変更など)
    □  敷金・保証金の返還原資はありますか?
    □  仲介業者が積極的に解決案を提示していますか?
    □  内装業者から見積もりを取りましたか?
 
   

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