全国賃貸住宅経営協会 東京本部 各種資料お問い合わせ関連官庁・団体リンク
協会概要 らんどろーど 養成講座案内 無料相談 専門集団 マル得情報
無料相談
無料相談案内
相談申込フォーム
相談員紹介
トラブルQ&A
1. 賃貸トラブル
  家賃滞納
・立ち退き問題
借地借家法
敷金トラブル
2. 土地建物に関する税務
  税務
・各種税務
3. 相続
4. 不動産の売買・交換
5. 有効活用資金調達
欠陥住宅建物管理
6. 空室対策(空室問題)
7. 土地境界
8. 貸地対策(貸地問題
9. 生命保険
10.損害保険
11.その他ライフプラン
トラブル相談
困った時は専門家まで
   
無料相談
専門集団
養成講座案内
トラブルQ&A
1.賃貸トラブル
 
  立ち退き問題
 
  【立ち退き交渉のポイント】
 
  立ち退き問題は、当事者である貸主にとっては大変な問題です。
立ち退きを決断される時の心構えをここで紹介致します。
   
 
1.
良き相談者(弁護士・ 不動産業者やコンサルタント)を見つける
    ・  交渉を依頼する時は、良く話しを聞いてくれる人。(聞き上手な人へ)
    ・  事前調査をきちんとして、費用についてよく説明してくれる人。
 
 
2.
感情的にならない(常に冷静に対処する――忍耐なくして成功はなし)
    ・  感情的になりケンカは最悪。(相手のレベルに落ちる)
    ・  明渡し合意契約時に、お金を放り投げて失敗した例もあります。
 
 
3.
目的を明確に(白黒か折り合いか/金銭か金銭以外か)
    ・  目的がしっかりしていれば、困難も乗り切れます。
    ・  目的が明確であれば、交渉人や弁護士も動きやすい。(目的は明確に伝える・ 建築など)
 
 
4.
立ち退き料の予算は多めに見ておく(立ち退き料に相場なし)
    ・  事業化の場合など、事業収支の計画では特に多めの予算計上をする。
(最近の全融機関は立退料が高額の場合、融資しないケースが多い。)
 
 
5.
権利調整上の問題は次世代には残さない(金銭か、金銭以外か)
    ・  子供は親の代での借家人とのトラブルについて、経緯を知らない事が多い。
    ・  必ず子供の代で苦労する。
 
 
6.
裁判(紛争)を恐れるな――筋を通す――
    ・  裁判で勝った例は多数あります。(立退料がかからずに明渡した例も多数有り)
 
 
7.
相手をよく知ること(敵を知り、己を知れば百戦危うからず)
    ・  性格、年齢、経歴、職業、経済状況、家族関係、建物使用状況、相談相手(ブレーン)。
    ・  普段いるところ、会える時間。(相談相手(ブレーン)を含む)
 
 
8.
交渉記録は必ず残しておくこと
    ・  日記やメモ形式可(後日裁判に発展したとき証拠として採用される場合あり)
    ・  交渉代理人に経緯を説明するとき、正確な情報を伝えられる。
 
 
9.
時間を惜しまないこと(しかし、時は金なり)
    ・  事前調査、ヒヤリング期間――2週間から1ケ月(場所等による)
    ・  問題解決イメージ、手順、予算の説明――調査終了次第
    ・  借家人折衝期間――3ケ月から10ケ月(方向性決定)
    ・  調停の場合(経験則)――6ケ月から1年半程度(例外あり)
    ・  裁判の場合(経験則)――1年から2年程度(例外あり)
 
 
10.
精神的に落ち込まないように心がけること(健康第一)
    ・  事業化など解決の暁には、明るい未来があるというイメージを持つ。
    ・  自分と家族の健康を、優先させること。(立ち退き問題で家族間の争いはしない)
 
  11. 自分で交渉するか専門家に任せるか方針を決めておく
 
 
12.
社会経済情勢には常に敏感に(毎日、新聞の経済欄を読もう)
    ・  この10年間でも、急速な社会経済の変動があり、今後の情勢も流動的。
 
  【明渡し訴訟について】
 
  目的: 占有者を排除して、自己が権利を実現する(占有権限)ために行う訴訟。
 
  <どのような場合に提訴するのか?>
  ・  譲渡担保契約に基づき、演算(処分演算・ 帰属清算)した場合。
  ・  賃貸借契約(土地・ 建物)における賃借人の債務不履行に基づく明渡し訴訟。
  ・  強制執行妨害の排除にための明渡し訴訟など。
     
  実務)
  訴訟手続きは、どのような種類の場合と同様で、明渡しを求める訴訟も例外ではない。(民事訴訟法)
  「明渡し訴訟」実務的には、次の事項をポイントにすること。
 
  1. 占有の権限は誰にあるのか?
  2. その占有権限は、どのような原因で取得したのか?
  3. 取得した事は、何をもって証明出来るか?
  4. それは、証拠能力を十分に具備したものか?
  5. 現在の占有者は、誰なのか?(明渡しの相手を特定すること)
  6. 占有者は、どのようなものを占有しているのか?(土地・ 建物全部あるいは一部)
 
  通常、債権者(原告)以外の権利関係人が絡む場合が多い。従って、上記5の現在の占有者を特定する ことが困難なケースが多々ある。そうした場合は、占有を移転(第三者へ)することを禁じる仮処分を 申立てて特定させることが望ましい。(明渡し訴訟とは、別の事件。)この仮処分を「占有移転の仮処分」 という。この効果は、処分の時点での占有者が確定し、その後の占有は、無効とすることが出来る。 従って、訴訟の最も重要な条件をクリアーしたこととなる。
 
  こうして、得た判決文は債務名義となり、強制執行が可能となる。 期日までに明渡さない場合、「断行」といって強制的に追い出す事も出来る。この「断行」と同時に動 産執行をする場合が多い。(貸金回収の場合)
 
訴訟手続チャート
  ※  弁護士との相談が必要不可欠です。
  ※  弁護士同士での話し合い。
  ※  調停という手段もあります。
   

HOME協会概要らんどろーど養成講座案内無料相談専門集団セミナー情報各種資料お問い合わせ関連官庁・団体リンク

東京本部 東京都渋谷区神宮前6-29-4 原宿こみやビル4F
インターネット事業本部 東京都渋谷区渋谷3-15-2 住報渋谷ビル6F
Copyright (C) 2005-2012 ZENJYU Association, Inc. All Right Reserved.
全国賃貸住宅経営協会
Access Count :